Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Tapuya Güven ve İyi Niyetli Üçüncü Kişiler Hakkında Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı
Giriş
Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) temel ilkelerinden biri olan tapu siciline güven ilkesi, ayni hakların kazanımı ve korunmasında belirleyici bir rol oynamaktadır. Özellikle uygulamada sıkça karşılaşılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahipleri tarafından mülkiyetin (daha basit bir ifade ile, tapunun) yükleniciye devredilmesinin ardından üçüncü kişilere satış veya ipotek tesis edilmesi sonrasında, sözleşmenin geçersizliği veya geriye etkili feshi durumunda, bu kişilerin iyi niyetli olarak ayni hak iktisap edip edemedikleri ve/veya bu hakkın korunup korunmayacağı meselesi, uzun süredir içtihatlarda tartışmalı bir zemin oluşturmaktadır.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli ve Resmî Gazete’de 18.07.2025’te yayımlanan kararı, bu tartışmalara son vermek amacıyla verilmiş önemli bir dönüm noktasıdır. Bu karar ile tartışmalara son verilerek, TMK m. 1023 hükmü çerçevesinde üçüncü kişilerin tapuya güven ilkesi uyarınca kazanımlarının korunabileceği, ancak somut olay bazında iyi niyetin bulunmadığının ispatlanması halinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceği kabul edilmiştir.
Bu makalede, söz konusu kararın dayandığı gerekçeler ve uygulamaya muhtemel etkileri ele alınmaktadır.
Uyuşmazlığın Konusu
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, uygulamada sıkça görülen durum, inşaatın henüz tamamlanmadığı halde arsa sahibinin yükleniciye tapuda pay devrini yapması ve yüklenicinin de bu payları üçüncü kişilere satması veya pay üzerinde ayni hak tesis etmesidir. Daha sonra yüklenici edimini ifa etmediğinde arsa sahibi sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesini talep ederek tapu iptal ve tescil davası açmaktadır.
Yargıtay’ın, görev alanı nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklara bakmakla görevli 6. Hukuk Dairesi’nin (ve daha önce kapatılan 15. Hukuk Dairesi ile 23. Hukuk Dairesi’nin) yerleşik içtihadına göre bu gibi durumlarda üçüncü kişinin yüklenicinin halefi olduğu, bu nedenle TMK m. 1023’e dayalı iyi niyet savunmasının dinlenemeyeceği, Türk Borçlar Kanunu’nun 125. Maddesi uyarınca sözleşmeden dönülmesi halinde tarafların birbirilerine verdiklerini iade etmeleri gerektiği kabul edilmekteydi. Bu görüş, tapuda yapılan devrin "avans" niteliğinde olduğu ve sözleşmenin feshi ile hukuki dayanağını kaybettiği esasına dayanıyordu. Bu durumda yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi ve sonrasında sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak iktisap ettikleri mülkiyet veya ipotek hakkı uyuşmazlık konusu oluyordu. Bu sebeple 6. Hukuk Dairesi, bu konuda içtihat oluşturulmasını talep etmiştir.
İşte bu yeni içtihadı birleştirme kararında bu yorum terk edilerek, tapu sicilinin açıklığı ve güven ilkesine vurgu yapılmış; üçüncü kişilerin TMK m. 3 ve 1023 çerçevesinde iyi niyetli oldukları sürece kazanımlarının korunması gerektiği kabul edilmiştir.
TMK m. 1023 ve Tapuya Güven İlkesi
TMK uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kazanımı, tapuya tescil ile olur. Benzer şekilde ayni haklar da kütüğe tescil ile doğar ve sıralarını, derecelerini tescile göre alır.
Tapu sicillerinin taşınmazlar üzerindeki ayni hakları doğru ve gerçeğe uygun olarak dışa, kamuya yansıttığı herkesçe kabul edilir. TMK'nın 1020. maddesinden anlaşılacağı üzere ilgisinin olduğunu inanılır kılan her kişi, kamuya açıklık prensibine dayanarak tapu sicilinde inceleme yapabilir. İlgili her kişi tapu sicilini inceleme imkânına sahip olup sicildeki kaydı görebileceği için bu olanağı kullanmayanlar gerekli özeni göstermiş olmayacağından hiç kimse sicilde var olan bir kaydı bilmediği konusunda iyiniyetli olduğunu ileri süremez.
TMK m. 1023’e göre de "Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur". Bütün bunlar tapu sicilinin açıklık işlevinin gereğidir. Bu hüküm, taşınmaz mal hukukunda işlem güvenliği ile kişisel menfaatler arasında denge kurulmasını amaçlar. Bu maddeye göre, tapu kaydında adı yazılı kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi mümkün olmayan iyi niyetli üçüncü kişinin iktisabı korunur.
Kararda, TMK m. 1023’ün koruyucu hükmünden yararlanılabilmesi ancak aşağıdaki hallerde mümkündür:
- Koruma sadece üçüncü kişiler içindir. Adına yolsuz tescil bulunan kimse ve külli halefleri için tescilin olumlu hükmü cereyan etmez.
- Koruma sadece sicil kaydına dayanan kazanımlar içindir.
- Koruma sadece ayni hak kazanılması içindir.
- Üçüncü kişinin kazanması iyi niyetle olmalıdır. Aranan iyi niyet tescil esnasında, daha doğru bir ifade ile tescil talebinin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Tescil esnasında iyiniyetli kişi, kazanıma dayanak olan kaydın yolsuz olduğunu sonradan öğrense, bu öğrenme kazanmasını etkilemez.
- Üçüncü kişinin ayni hak kazanması için gerekli diğer kurucu unsurlar geçerli olmalıdır. Üçüncü kişi adına yapılan tescilin hukuki sebebi geçerli değilse veya tescil talebinde bulunan kişi ayırt etme gücünden yoksun ya da tasarruf yetkisine sahip değilse üçüncü kişi adına yapılan tescil de ayrıca yolsuz olacağı ve bu sebeple üçüncü kişi ayni hakkı kazanmış olmayacağı için, üçüncü kişinin iyi niyetinin korunması da söz konusu olmaz.
Kararda da vurgulandığı gibi, tapuda malik olarak görünen yükleniciden usulüne uygun şekilde taşınmaz devralan bir üçüncü kişi, eğer tapu kaydına dayanarak ve gerekli özeni göstererek hareket etmişse, onun kazanımı geçerli sayılmalıdır.
Kararın gerekçesinde de iyi niyetli olmayan kişilerin koruma kapsamı dışında bırakıldığı vurgulanmıştır. Dolayısıyla, arsa sahibi, üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu iddia ediyorsa, bu durumu ispatla yükümlüdür. Karine olarak iyi niyetin varlığı kabul edilmekte, bunun aksini ispat, iddia edene düşmektedir. Ancak iyi niyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden arsa sahibi bazı fiili karinelerden yararlanarak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu ispat edebilir. Örneğin, üçüncü kişinin yapacağı küçük bir araştırmayla, taşınmazın gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğunu, yüklenici ile ayni hak kazanan kişinin yakın akraba veya yakın ilişki içinde olduklarımı, malın kısa sürelerde el değiştirdiği veya düşük bedelle el değiştirdiğini iddia ve ispat ederek, iyiniyetle ayni hak iktisap ettiğini iddia eden, üçüncü kişinin iyi niyet iddiasını çürütebilir.
Uygulamadaki Değişiklik ve Etkileri
Yeni içtihat ile şu hususa dikkat çekilmiştir: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda gerek sözleşmenin geriye etkili olarak feshi gerekse bu sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti davalarında üçüncü kişilerin iyi niyet iddiaları dinlenmeksizin sözleşmeye konu ve üçüncü kişilere devredilen taşınmaz tapularının iptali ile arsa sahipleri adına tesciline karar verilmesi konusundaki yerleşik içtihadı; Medeni Hukuk ve Borçlar Hukuku’nun alacak hakkının nispiliği (kişiselliği), tapu sicilinin açıklığı, tapu siciline güven ve iyi niyetin korunması ilkelerine aykırıdır.
Dolayısıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde, üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyi niyetli olarak ayni hak edindikleri iddialarının dinlenmesi mümkün olup, yapılan delil değerlendirmesi sonucu üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanmamış olması hâlinde, iyi niyetin varlığı kabul edilerek iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iktisap anında iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceği kararlaştırılmıştır.
Bu durum elbette uygulamada köklü bir değişime sebep olacaktır. Zira edimlerini yerine getirmeyen yükleniciye karşı tapu iptali ve tescili davası açarak taşınmazın kendi adına tescilini talep eden arsa sahibine, taşınmazı yükleniciden alan üçüncü kişilerin iyi niyetli olmadıklarını ispatlama külfeti getirmektedir.
Öte yandan Karar’da, arsa payı sahiplerinin kendilerini güvence altına almak için başka hukuki yollara başvurabileceği vurgulanmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde iş bedelinin peşin ödemesi anlamına gelecek olan, yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümlerin tapularının ya da arsa paylarının yükleniciye devri durumunda, arsa sahibinin güvence olarak tapuda yükleniciye devrettiği tapu paylarına ipotek tesis ettirmek veya sözleşmeyi şerh ettirmek şeklinde sağlayabileceği belirtilmiştir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu, kişilerin huzur ve güven içerisinde alışveriş edebilmelerini, satın aldıkları şeylerin ileride kendilerinden geri alınması endişelerini taşımamalarını, daha genel bir ifade ile toplum düzenini sağlamayı ve iyi niyetli iktisabı korumayı, daha üstün tutmuştur.
Kararın gerekçesinde doktrindeki farklı görüşlere de geniş yer verilmiştir. Özellikle Prof. Dr. Şahin Akıncı, Prof. Dr. Çiğdem Kırca ve Prof. Dr. Zafer Kahraman gibi akademisyenlerin, tapuya güven ilkesine daha fazla vurgu yapan yorumları kararın temel dayanaklarından biri olmuştur. Bu görüşlere göre, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki ilişki ve sözleşmenin geçersizliği üçüncü kişilere otomatik olarak sirayet etmemeli, iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımları korunmalıdır.
Sonuç
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bağlamında önemli bir içtihat değişikliğine işaret etmektedir. Bu karar ile, sözleşmenin feshi veya geçersizliği hâlinde, üçüncü kişilerin yükleniciden devraldığı arsa payları veya bağımsız bölümlerin doğrudan arsa sahibine iade edilemeyeceği, TMK m. 1023 hükmü uyarınca üçüncü kişinin iyi niyetli olması durumunda ayni haklarının korunacağı, kötü niyetli olduğunun ispatı halinde ise taşınmazların arsa sahibine dönebileceği kabul edilmiştir.
Bu yaklaşım, tapu siciline güven ilkesine ve işlem güvenliğine dayalı çağdaş hukuk sistemleriyle uyumlu bir çizgiye işaret etmekte; kişisel hakların nispiliği, tapu sicilinin açıklığı ve mülkiyetin istikrarı ilkeleriyle desteklenmektedir.
Yeni içtihadın uygulamada üçüncü kişiler ile arsa sahipleri arasındaki uyuşmazlıklarda ispat rejimini değiştireceği, söylenebilir. Ancak bu değişikliğin, arsa sahiplerinin hukuki güvenliğini zedelemeden, sözleşme sürecinde daha dikkatli hareket etmelerini teşvik edeceği de bir gerçektir. Sonuç olarak, söz konusu içtihadı birleştirme kararı hem taşınmaz hukukunda hem de inşaat sözleşmelerinde işlem güvenliği bakımından önemli bir dönüm noktası teşkil etmektedir.
Bu makalenin tüm hakları saklıdır. Kaynak gösterilmeksizin veya Erdem & Erdem’in yazılı izni alınmaksızın bu makale kullanılamaz, çoğaltılamaz, kopyalanamaz, yayımlanamaz, dağıtılamaz veya başka bir suretle yayılamaz. Kaynak gösterilmeksizin veya Erdem & Erdem’in yazılı izni alınmaksızın oluşturulan içerikler takip edilmekte olup, hak ihlalinin tespiti halinde yasal yollara başvurulacaktır.
Diğer İçerikler
Taksitle satım adı altında adî satıma nazaran farklı bir tür satım sözleşmesinin doğuş sebebi, bir yandan satım bedelinin tamamını tek seferde ödeme imkânı bulamayan kişileri satın almak istedikleri şeyden derhal faydalandırmak suretiyle piyasayı canlandırarak üretime katkıda bulunmaktır...
Munzam zarar talebi, para borçlarının geç ödenmesi nedeniyle alacaklının uğradığı ve temerrüt faiziyle karşılanamayan zararın tazminini amaçlayan bir talep türü olarak Türk borçlar hukukunda uzun süredir tartışma konusudur. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde bu kurumun önemi artmakta; munzam zarar...
Kira sözleşmeleri, taşınmazların belirli bir süre ve bedel karşılığında kiracıya kullanım hakkını devreden ve taraflara önemli yükümlülükler getiren sözleşmeler arasında yer almaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 310. maddesi uyarınca, bir taşınmazın malikinin değişmesi halinde, yeni malik, kira sözleşmesine...
Kira bedelinin uyarlanması davaları, özellikle ekonomik dalgalanmalar ve piyasa koşullarının değişmesi durumunda sıklıkla karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklar arasında yer almaktadır. Bu davalarda, kira bedelinin mevcut koşullara göre yeniden belirlenmesi talep edilir...
Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 351. maddesi, mülkiyet hakkının devralınmasını takiben yeni malikin kendi ihtiyaçları doğrultusunda taşınmazı tahliye ettirme durumunu düzenler. Bu hükmün, taşınmazda önceden de paydaş olan yeni maliklerin durumuna da uygulanıp uygulanmayacağı çeşitli yargı kararlarına konu...
Ticari ilişkilerin sürdürülmesinde ve ticari uyuşmazlıkların çözümünde kritik role sahip borcun üstlenilmesi ve üçüncü kişinin fiilini (edimini) üstlenme kurumlarının birbiri ile sıklıkla karıştırıldığı görülür. Bu karışıklığı gidermek adına önemli değerlendirmeler içeren Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (“YHGK”)...
Genel hatlarıyla gereksinim nedeniyle tahliye davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 350’nci maddesinde düzenlenen ve kiralanan taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması halinde...
Adi ortaklıklar Türk Hukuku’nda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK” veya “Kanun”) 620 ve 645. maddeleri arasında düzenlenir. Adi ortaklık sözleşmesi Kanun’da, iki veya daha fazla kişinin emeklerini veya mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanır...
Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar (“32 Sayılı Karar”) ve 2008-32/34 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ ile bazı sözleşmelerin sözleşme bedelleri ile bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize...
Sözleşmeler hukuku bakımından genel prensip sözleşme serbestisi veya diğer bir deyişle irade serbestisi olmasına rağmen, sorumsuzluk antlaşmaları bakımından, tarafların iradelerine tamamen bir serbesti tanınmamış ve sorumsuzluk antlaşmalarının geçerliliği Türk Borçlar Kanunu’nun...
Anayasa Mahkemesi 14.09.2021 tarihli ve 2018/25663 başvuru numaralı kararında (“Karar”) yaptığı inceleme sonucunda, başvurucu Cahide Demir’in üçüncü kişinin borcunun teminatı olarak kendi taşınmazı üzerinde tesis edilen ipoteğin, söz konusu üçüncü kişi borçlunun kredi borcunu...
Genel işlem koşulları, yalnızca tüketici işlemlerinde değil; otomotiv, bankacılık, sigortacılık, telekomünikasyon ve enerji gibi belirli sektörlerdeki ticari işlemlerde de yaygın olarak kullanılır. Nitekim, genel işlem koşulları...